記者黃振琳 朱安璋
編者按:
地價與樓價一直是“同進(jìn)同退”,但去年的數(shù)據(jù)卻顯示:地價降了,卻難遏房價上升的勢頭。
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“地價走高帶動房價上漲”、“地價是房價的最重要影響因素之一”,這樣的說法一直受人認(rèn)同。但細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn),去年武漢“招拍掛”的土地樓面地價比2005年下降14%,但房價仍呈上漲趨勢。
記者從武漢市土地儲備中心獲悉,受宏觀調(diào)控政策的影響,去年全市成交土地總面積為148公頃,比2005年減少了78公頃,下降了34.5%;出讓土地的總體樓面地價1715元/平方米,比2005年下降14.2%。而武房指數(shù)顯示,去年武漢商品住房每平方米均價為3622.2元,較2005年上漲8.26%。
而有數(shù)據(jù)顯示,前兩年,地價與房價是同步上漲的。
為何去年地價下降了,房價仍繼續(xù)上漲?
戴德梁行研究部彭博經(jīng)理介紹,雖然去年總體樓面地價下降了,但不是每宗土地出讓價格都下降了,而是區(qū)域分化明顯。譬如積玉橋、武重、江漢路等地塊的拍賣中,樓面地價屢屢創(chuàng)出新高。而平均樓面地價統(tǒng)計涵蓋了遠(yuǎn)郊在內(nèi)的全市土地成交情況,土地均價有所下降,并不能反映出當(dāng)年的房價變化趨勢。
中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政介紹,其實(shí),樓面地價和房價波動不一致是正常的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響,2006年的房價漲跌情況并不能直接反映出當(dāng)年的土地成交狀況,當(dāng)年的地價有滯后性影響。
去年土地供應(yīng)面積減小,競爭激烈,使得拿地成本加大,尤其在中心城區(qū),拍賣價格普遍超出市場預(yù)期,從心理角度和后續(xù)供應(yīng)看,都有可能會形成看漲預(yù)期。
而去年雖然房價仍維持上漲趨勢,但增幅比2005年已經(jīng)回落17%,主要是宏觀調(diào)控的影響,加上股市分流了投資者。
根據(jù)分析,去年市場在售的商品房土地多是2005年之前出讓的,從市場上的銷售價格與當(dāng)初地塊價格分析,土地成本占房價成本的比例多在30%-45%之間,以沙湖的某項(xiàng)目為例,當(dāng)年地塊樓面價格在2800元/平方米左右,目前在售項(xiàng)目均價接近7000元/平方米,這一比例達(dá)到40%。
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